コロナ期に広がったオフィス需要の減少論。
その後、主要都市では賃料上昇が進みました。「予測は難しい」で済ませず、分析のどこを問い、何を確かめ、どの不確実性を引き受けて実行するかを考えます。
予測が外れても、判断は待ってくれない
コロナ期、リモート勤務が急速に広がりました。
会社へ行かなくても仕事ができる。そうであれば、広いオフィスを借り続ける必要はない。企業が事務所を縮小すれば、オフィス需要は減り、賃料も下がる。
この見方には説得力がありました。そこから、不動産業そのものの先行きを悲観する議論も生まれました。
ところが、その後、建築費やマンション価格が上がり、主要都市のオフィス賃料も上昇しています。
「あの予測は何だったのか」と感じるのも無理はありません。
ただ、過去の予測を笑うだけでは、次の判断には役立ちません。私たちは今も、将来が分からないまま、借りる、建てる、買う、事業を広げる、あるいは見送るという判断を迫られるからです。
１ 当時の分析には根拠があった。しかし、結論を広げる段階に飛躍がある
2020年５月、日本総研は「テレワーク化でオフィス需要が大幅減に」と題する分析を公表しました。全就業者の１割がテレワークを続ける場合、オフィス空室率が15％近くまで上昇し、賃料が２割下落する可能性を示したものです。
実際、当時の企業調査でも、テレワークを理由とする面積縮小の動きが確認されていました。需要減少論は、根拠のない思いつきではありません。
ただし、次の三つは区別する必要があります。
- テレワークは、オフィスの必要面積を減らす方向に働く。
- その結果、オフィス賃料は長期的に下がる。
- したがって、不動産業全体が衰退する。
最初の分析から、後の結論がそのまま導かれるわけではありません。
供給はどう変わるのか。企業はどの程度テレワークを続けるのか。住宅や物流施設はどうなのか。別の条件を確かめる必要があります。
経済産業省の2022年の資料でも、オフィス需要の減少と、住宅需要の増加・価格上昇は併記されていました。当時の専門的分析が、不動産全体の一律衰退論で統一されていたわけでもありません。
専門的な条件付き分析と、それを短く伝える見出し、さらに世間に広がった時代認識は、分けて検証すべきです。
２ 現在の高騰も、一つの物語では説明できない
2026年第３四半期のCBRE調査では、東京のオフィス空室率はオールグレードで1.3％。JLLの別調査でも、東京・大阪・福岡のグレードＡオフィス賃料は、前年同期比でいずれも10％以上上昇しています。両社の調査対象・定義は異なりますが、主要都市の需給の引き締まりを示しています。
背景には、出社回帰や企業の拡張需要があります。採用、教育、社員の交流、働く環境の改善のために、オフィスを見直す動きもあります。www.cbre.co.jp
もう一つは、供給側です。
建築費が上がれば、高く売らなければ採算が合いません。それでも採算が取れなければ、開発は延期・縮小されます。www.jll.com
需要が多少弱まっても、供給がそれ以上に絞られれば、価格や賃料は上がり得ます。
また、価格上昇が、そのまま業界全体の繁栄を意味するわけでもありません。2026年度上半期の首都圏新築マンションは、平均価格が前年同期比21.1％上昇する一方、発売戸数は6.0％減少しました。
好立地の既存物件を持つ者と、これから土地を仕入れ、建築費を負担する者とでは、状況が違います。買い手の負担が増しているのに、開発側の採算も厳しいということは起こります。
平均価格には、発売される物件の立地や高額物件の割合も影響します。すべての住宅が同じだけ値上がりしたと読むこともできません。
地域差、用途差もあります。米国のオフィスでは、リモート勤務や金利上昇が重荷になりました。日本の主要都市の上昇だけから、世界の需要減少論まで全面否定することはできません。
３ 国際情勢の変化は、従来の前提を揺さぶる
ロシアによるウクライナ侵攻は、エネルギーや資材、物流の問題を考える上で大きな出来事です。ただし、住宅価格の上昇などは侵攻前から始まっていました。現在の動きを、侵攻後の混乱だけに帰すことはできません。
私が注目するのは、安く調達でき、必要になれば供給を増やせるという前提が、どこまで維持されるかという点です。
国際分業の効率だけでなく、安全保障、供給の確実性、人員の確保にも費用がかかる。そうなれば、需要が強くなくてもコストが下がらない状況が生じます。
金利上昇は不動産価格を押し下げる方向に働きますが、賃料上昇への期待は価格を支える方向に働きます。建築費上昇は新規開発を難しくする一方、既存物件の希少性を高めることがあります。
一見不整合に見える現象も、作用する相手と時間を分ければ、同時に成立し得ます。
その時々で最も目立つ要因を、すべてを説明する鍵にしてしまうと、こうした関係が見えなくなります。
４ 「予測は難しい」では済まない理由
予測には、避けられない限界があります。戦争や政策転換の時期・規模まで、正確に読み切ることはできません。
しかし、その限界と、分析の粗さは別問題です。
部分的に正しい因果関係を、社会全体の結論に広げていなかったか。一時的な動きを恒久的な変化と扱っていなかったか。予測と逆方向に働く要因を検討したか。
企業や人間が状況に反応することも重要です。需要減少を見て開発を控える。テレワークの問題を見て出社方針を変える。価格上昇を見て別の物件や地域を選ぶ。最初に観測した動きが、そのまま続くとは限りません。
さらに、発信の問題があります。
「これからはオフィスが要らなくなる」という物語は、条件の多い分析より広まりやすい。現在なら「インフレだから不動産は上がり続ける」が、同じ役割を果たしかねません。
予測が外れると、新しい説明が登場する。しかし、以前の前提の何が崩れ、何を見落としたのかが説明されなければ、受け手には判断の蓄積が残りません。
外れるたびに「想定外」で閉じるのであれば、専門的分析への信頼が損なわれるのは当然です。
専門家には、採用した前提、残る不確実性、見通しが変わる条件を示し、外れた際には原因を検証することが求められます。結果が外れたことと、分析過程が不適切だったことは区別し、その両方を点検すべきです。
５ それでも今、実行するには何を考えるか
では、不確実な状況で、どのように判断すればよいのでしょうか。
何を実現するための判断かを定める
同じ不動産の取得でも、値上がり益を得たいのか、事業拠点を確保したいのか、移転リスクを減らしたいのかで、判断は変わります。
目的が曖昧なままでは、相場予測の見出しが変わるたびに方針も揺れます。まず、何を守り、何を得るための決定かを明らかにします。
事実、予測、希望を分ける
現在の賃料や借入条件は確認できる事実です。今後も賃料が上がるというのは予測です。自分の事業だけは順調に伸びるという期待には、希望が混じることがあります。
とりわけ、計画の成立に欠かせない前提を特定します。
「売上が伸びなければ返済できない」のか、「伸びなくても事業を続けられる」のか。この違いは、社会全体の景気予測以上に重要です。
見通しが外れた場合の帰結を具体化する
好都合な将来だけで採算を組まないことです。
売上が伸びない。工期が延びる。金利や費用が増す。売却や転貸が思うように進まない。その場合、資金繰り、事業の継続、関係者に何が起きるかを確かめます。
ただし、あらゆる危険を並べて動けなくなるのも適切ではありません。決定を左右する少数の条件に絞り、根拠のある幅で検討します。
待つことで生じる損失も比べる
実行しなければ、支出や借入れを避けられることがあります。
一方、必要な拠点を失う。設備更新が遅れる。人員を確保できない。現在の非効率が続く。待つ間に費用が増えることもあります。
「決めない」ことにも結果があります。
追加調査で何が分かり、それまで待つ価値があるかを考え、判断の期限を定めます。
引き受ける範囲と、戻れる余地を決める
一度に全面実行する必要があるのか。段階的に進められるか。自己資金、借入れ、期間、規模をどう組み合わせるか。
契約上の負担や中途解約の条件、遅延時の取扱いなども、実行後の選択肢に関わります。
もっとも、小さく始めれば常に正しいわけではありません。必要な規模を欠けば目的を達成できず、段階化によって費用が増す場合もあります。目的を果たせる範囲で、引き受ける負担を決める必要があります。
見直す条件を決めたうえで、実行する
何が起きたら継続し、縮小し、方針を変えるか。いつ、どの資料で確認するかを決めておきます。
修正の基準があれば、日々の報道に振り回されずに済みます。反対に、重要な前提が崩れたのに、過去の決断を守るためだけに続けることも避けられます。
６ 専門家に聞くことと、判断を預けること
専門家を使う意味はあります。事実の確認、見落とした条件の指摘、選択肢の形成、具体的な方針の提案は、専門家が責任を持って担うべき仕事です。
「最後はご自身の判断です」と述べるだけで、提案や説明の責任まで免れるわけではありません。
一方、何を優先し、どの負担を引き受けるかという本人の判断を、有名な専門家の結論や、AIの整った説明で置き換えることもできません。
綿密に準備する。事実の意味と選択肢を緻密に判断する。そして、必要な条件が整ったら、不確実性が残っていても決断する。
その際に大切なのは、「必ず当たる見通し」を見つけるまで待つことではありません。
何を前提に、何を守るために、どこまでを引き受けて実行するのか。どの条件が変われば見直すのか。それを説明できる判断を組み立てることです。
不確実性を承知で機会を取りに行く場合もあります。その場合にも、何に賭け、何を失い得るかを曖昧にしない。
予測の限界を認めることと、判断を曖昧にすることは別です。
※本稿の市場動向に関する記述は、2026年11月10日時点で確認できる公表資料に基づきます。
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